机构|安徽华冶律师事务所

笔者通过检索大量的裁判文书，对于以房抵债的房产能否获得“物权期待权”的保护并排除强制执行目前有两种截然相反的观点：一种观点认为以房抵债不能获得物权期待权，理由是以房抵债中所抵债权也为一般债权，不能优于法院强制执行中的普通债权，不予保护。如（2018）最高法民再178号案件中判决认为：“在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，王秋兰请求滨州万诚公司交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务。王秋兰对案涉不动产享有的权利与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。”

另一种观点是以房抵债满足上述《执行异议和复议规定》28条规定要件，享有物权期待权，能够排除法院强制执行。（2018）最高法民再311号判决认为：本案朱杰书与天水公司于2006年12月5日签订协议书，约定将诉争房屋即天津市西青区梨双路69号3号楼108号房屋抵偿工程款1320320元给实际施工人朱杰书，天水公司为朱杰书开具了购房款收据；诉争房屋未能办理过户登记手续的原因在于天水公司，朱杰书对此并无过错；朱杰书于2013年2月28日办理了房屋入住手续，早于2013年4月3日天津市第一中级人民法院查封房屋的时间，且实际占有诉争房屋至今。综合上述事实，本案应当参照上述司法解释（《执行异议和复议规定》第28条规定）规定，认定朱杰书对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

二

以房抵债协议可以

排除强制执行的情形

笔者认为，无论是一般买房人的买卖合同还是普通债权人的以房抵债协议，在没有办理过户登记的情形下，权利人其实质享有都是普通债权请求权。在现有的法律框架下以及没有特殊情形下，不能认为买房人的债权请求权会高于以房抵债权利人的债权请求权，因此，一般情形下，以房抵债协议并不能够排除强制执行。

《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》中认为，以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。但在抵债物为不动产，债权人亦未取得该不动产物权的情况下，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权即足以排除强制执行作出了一定的例外规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《执行异议和复议规定》第28条、第29条即为此种情形。

那么最高院为什么认为在《执行异议和复议规定》第28条规定的情形下，买房人应享有特殊的保护？笔者认为主要是基于买房人对所购买的房屋在被法院查封时的权利人对房屋所持有的状态以及过错责任问题，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而并不是考察双方签署的是房屋买卖合同还是以房抵债协议，且在现实中大量的以房抵债协议实际上是通过房屋买卖合同的形式签署的，此时不能说房屋的价款是抵债的或先付款的就不符合上述28条规定，故认为以房抵债的情形就不能享受物权期待权的保护，从现有的法律逻辑是说不通的。笔者认为即使双方签署的是以房抵债协议，抵债权利人对抵债房屋持有的状态符合上述《执行异议和复议规定》28条规定，就应当给予同样的物权期待权保护。

《海南高院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例》第8条规定：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，针对案外人因以房抵债提起的执行异议之诉，案外人只有同时具备以下四个要件，其对房产才享有足以排除强制执行的民事权益：（1）以房抵债行为客观存在，且达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满；（2）在人民法院查封之前签订合法有效的以房抵债协议并合法占有该房屋；（3）用以抵债的房屋的价值与原债权数额一致，且经清算债务数额已经确定；（4）非因案外人自身原因未办理过户登记。”明确了以房抵债的房屋在符合上述条件下同样能够获得物权期待权，能够排除法院的强制执行。

当然在实践中，案外人其因以房抵债协议受让的涉案房屋是否能够排除强制执行，作为法院需要认真审查案外人对执行标的是否享有或达到物权期待权保护条件。

首先应当对以房抵债协议的有效性进行判断。根据《民法典》第143条规定，只要行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实且协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的即为有效协议。但是单纯的以房抵债行为，其目的为债务人以房屋为标的向债权人抵销所负债务，以房抵债仅为债务清偿的履行方式。在办理变更过户之前，以房抵债协议的效力不享有优先于一般债权的利益，债权人在此法律关系中形成的是要求债务人交付房屋并办理变更登记的债权请求权。

其次，应当判断案外人是否合法占有该案涉房产。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。以上诉人邱某与被上诉人郑某、庄某、海口某担保有限公司、王某及原审第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉一案（（2018）琼民终808号）为例，“根据已经查明的案件事实，海南某投资咨询有限公司并未将案涉房产交付给邱某，邱某亦未装修入住案涉房产，且邱某亦未提供其交纳案涉房产的物业费及水电费的证据，故根据前述分析，邱某并未在法院查封之前合法占有案涉房产。”

再者，不动产交易以登记为依据，之所以产生债权和物权期待权的冲突也往往是因为不具备登记要件。因此在此类案件中，法院还应当着重判断涉案房屋未办理过户登记是否由于自身原因导致。鉴于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条规定不动产在以房抵债协议达成后，由于非债权人的原因不能办理过户，即未实际受领的原因不是债权人造成的，这种情况下，如果还满足前述签订书面以房抵债协议、实际占有抵债物等条件，方能排除执行。

目前大部分裁判案例中，法院之所以会驳回以房抵债案外人异议之诉，主要原因是基于案外人以房抵债对不动产持有的状态达不到《执行异议和复议规定》28条规定的条件，比如最高院（2018）最高法民申5148号裁定认为“综合以上事实和法律规定，二审法院认定张和民虽于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，但由于其对案涉土地没有实际占有，张和民对案涉土地享有的实体权利不足以阻却强制执行措施，该认定并无不当，本院予以维持。”因此，作为以房抵债的债权人，如果想排除其他一般债权人的强制执行，应当证明以房抵债协议已经履行，或是其对不动产的状态符合《执行异议和复议规定》28条规定的条件。